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    房屋使用不當惹糾紛 小事不可小視
    來源:三湘都市報  時間:2018年10月07日 

      在日常生活中,也許你的一時疏忽或者為了一己私利,可能給鄰居帶來傷害或困擾。國慶前夕,長沙市開福區人民法院通過三個典型案例,以案說法,望大家珍惜這份來之不易的鄰里情。

      案例1

      28層住宅里開餐館,相鄰住戶意見大

      “原本安靜的小區,變成了喧囂的超市,這嚴重侵擾了我們的正常生活。”近日,家住長沙市開福區北辰三角洲的姜先生和諶女士,把鄰居余先生夫婦告上了法庭,要求其停止在高樓經營餐廳的行為。

      姜先生說,自從他們那棟28樓一住戶開了餐廳,外來人多了,人聲鼎沸、電梯超載、車位被占、門禁失控等情況頻發,打破了小區原有的平靜。為此,他們還組織過相關維權行動。

      “房子是租給別人的,如果真給小區帶來負面情況,我們愿意配合消除這些影響的。”余先生在法庭上認為,房屋的屬性是商用的,他們這才租給他人,用于住宿以及自己吃飯使用,不存在經營餐廳及對外經營的行為。

      法院審查發現,小區的《物業管理規定》和《商品房買賣合同》中,均明確規定房屋性質為住宅,不得在小區內開辦公司或工廠,從事辦公、銷售、生產等經營活動,而余先生夫婦于2017年就將該房用于對外經營餐飲。

      此外,小區物業公司曾于2017年10月8日向余先生夫婦發出告知書,言明其“住改商”行為已嚴重擾民,還出現噪音、異味、光污染、環境污染、長時間占用電梯、外來人員出入亂竄等現象。此外,物業公司還于2018年4月27日出具《證明》,證實物業多次勸阻余先生沒有效果,仍然繼續在經營。

      法院認為,余先生夫婦私自將住宅用房改為餐廳用作商業經營,且未獲得利害關系業主的同意,人民法院應予支持有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的訴求。根據法規,法院一審判令余先生夫婦停止涉事房屋的商業經營活動,并恢復其住宅性質。

      法官點評:在實際生活中,相鄰人因對相鄰不動產權利的行使必然地會發生這樣或那樣的關系,如果處理不好,就會發生矛盾,產生糾紛,影響正常的社會秩序。近年來一些業主擅自將住宅用房改為私人餐廳對外經營,給其他業主造成影響。本案中,被告兩項要求都未做到。

      根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定:業主將住宅改變為經營性用房,未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

      案例2

      增設廁所不做防水,樓下鄰居遭了殃

      房屋出租,自然房間越多越好。這不,家住長沙市開福區姚正街商住樓的楊先生,就把自家5樓隔出了8個獨立單間,還在每個單間內增設衛生間、洗衣機等設施,卻忽略了做防水。這可讓住樓下的周女士一家遭了殃。

      “因為漏水,墻頂、臥室頂部多處墻面發了霉,樓上又不管,我只能自費了,房子到現在都沒修徹底。”周女士說,樓上鄰居楊先生是從2009年開始裝修房子的,因為其樓面臥室為預制板,不具備防水性,從2010年下半年起就出現漏水現象,2013年她為此進行了補修。

      2018年1月2日,經當地社區居民委員會調解,楊先生承認系其原因導致鄰居房屋常年漏水,承諾在2018年2月2日前對其房屋進行全面整改,之后這事卻不了了之,周女士只得向法院起訴,向楊先生索賠4.2萬元。

      法院委托第三方檢測機構對房屋漏水原因及相關損失進行鑒定。經鑒定,漏水原因是由于楊先生將非防水功能的房間改作有防水要求功能的衛生間及洗衣所致,而漏水給周女士造成的財產損失為1萬元。

      故此,法院判令楊先生按照防水要求,對涉事房屋進行防水處理,待試驗不漏水后,方能繼續使用。同時,楊先生還需賠償周女士經濟損失1萬元。

      法官點評:房屋發生漏水情況后,作為受損業主首先應當保護好現場,通過拍攝視頻、照片等做好證據收集和固定工作。然后對漏水原因進行初步判斷以確定責任主體,看是自身房屋或者相鄰房屋本身存在質量缺陷還是部分業主不當使用或者裝修造成的。如果是自身房屋質量缺陷造成的且房屋防水仍在質量保修期,受損業主可以向開發商主張賠償;如果已過質量保修期,可以啟用物業維修基金進行維修;如果是受損業主人為原因造成的應當自己負擔維修費用;如果是相鄰業主不當裝修、使用造成的,應當由相鄰業主承擔賠償責任。

      基于鄰里關系的特殊性以及為節省高額的司法鑒定成本及訴訟成本考慮,漏水事情發生后,鄰里間如果能本著相互體諒的原則,妥善解決問題是最有效的。必要時,可以請居委會或者派出所介入并促成調解。

      案例3

      陽臺滲水近一年,鑒定兩次不劃算

      最近,家住長沙市開福區月湖街道某小區的王女士很是煩惱,樓上鄰居劉先生家的陽臺經常滲水,快1年了還沒有解決。為此,她將劉先生和開發商告到了開福區法院,向其索賠經濟損失1萬元。

      提起這起滲水,還得從王女士2013年入住說起。當時,她們就發現了陽臺滲水的情況,也通過物業,請樓上鄰居劉先生做了處理。哪曉得,時至2017年10月,滲水情況再次發生,王女士家里的陽臺地面不僅積了大攤的水,連陽臺吊柜都出現了發霉腐爛,樓頂粉刷層也因浸泡脫落。

      再次和劉先生溝通,雙方卻始終就賠償問題談不攏。無奈,只得對簿公堂。在法庭上,劉先生認為房屋漏水應該由開發商、王女士、自己三方來承擔,“房屋漏水是小區普遍存在的問題,我家里也漏水,比康女士家還嚴重。”劉先生說。

      開發商則認為,王女士和劉先生在交房時是質量驗收合格的商品房,而且交房已有6年時間,早已過了房屋的質保期限,鑒定報告未明確是開發商的責任。

      在審理期間,法院委托了第三方檢測機構對滲水原因和財產損失進行了司法鑒定,確定了滲水原因是劉先生家陽臺地漏排水管周邊穿樓板處滲漏所致,而王女士的相關財物損失及維修費用為3056.31元。

      法院認為,法院委托的第三方檢測機構程序合法、意見中肯,法院予以采信。開發商不是侵權人,在本案中不承擔賠償責任。近日,法院作出一審判決,劉先生需立即停止侵害、排除妨害,對涉事陽臺滲水部位進行維修,確保以后不再滲水。同時,向王女士賠償損失3056.31元,并向其支付兩筆鑒定費共計10500元。

      法官點評:公民的合法私有財產不受侵犯。不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用不動產時應當盡到必要的安全保護義務,一旦發生損害的應當承擔相應的損害責任。本案中,劉先生本可賠償3000多元,與王女士握手言和,卻因鑒定費多花了1萬多元,如果鄰里間能夠和睦相處,通過協商,總會得到滿意的結果。

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